Investir sous la loi Pinel est désormais à la portée de tous grâce aux SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier. Nous allons illustrer à travers un exemple concret l’investissement à ce produit pierre-papier défiscalisantqu’est la SCPI Pinel.
Paulin est courtier dans une compagnie d’assurances, il souhaite amoindrir sa charge fiscale tout en investissant dans son premier bien immobilier. Il a comme projet de souscrire à des parts de SCPI et pour cela, se rend auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine afin de recueillir ses recommandations.
Mise en garde sur les risques
Le conseiller en gestion de patrimoine lui met en garde sur les risques rattachés à ce type d’investissement. Certes la défiscalisation a lieu dès l’année d’acquisition des parts, mais le patrimoine exploité ne sera constitué qu’après une certaine période, ce qui va provoquer une carence locative et donc une période sans perception de revenus.
Le CGP examine pour cela la situation financière de Paulin. En effet, il est important d’équilibrer apport personnel et financement à crédit suivant une certaine proportion afin que l’investissement soit le plus rentable.
Par ailleurs, les SCPI fiscales sont peu liquides et la revente des parts quasi impossible. La situation financière de Paulin étant plus ou moins sécurisée et celui-ci étant encore célibataire et sans enfant à charge, il peut opter pour des actifs à niveau de risque plus ou moins élevé.
Simulation sur plusieurs SCPI préalablement sélectionnées
Paulin et son CGP réalisent une simulation en fonction des paramètres suivants :
- l’apport personnel et le financement à crédit
- le taux d’intérêt de la banque
- la durée de la détention des parts (pour la plupart des SCPI, les parts doivent être conservées pendant une période de 9 ans ou de 12 ans)
- les performances de la SCPI (en prenant en compte le taux de distribution sur valeur de marché TDVM, le taux de rendement interne TRI, le taux d’occupation financier TOF, la capitalisation, la valorisation des parts, le report à nouveau RN.
- la fiscalité : attention en effet à bien considérer cet aspect de l’investissement en SCPI
- la qualité de la composition du patrimoine pour chaque SCPI
Cette simulation est réalisée sur trois SCPI fiscales préalablement sélectionnées. Les frais qui seront déduits des revenus locatifs entrent également en jeu dans l’estimation du rendement.
Compte tenu du niveau acceptable de tolérance aux risques de notre investisseur Paulin, il choisit alors deux SCPI dont la durée de conservation des parts est de 9 ans pour la première et de 12 ans pour la seconde. Son CGP lui conseille en effet d’acquérir ces deux SCPI auprès de deux opérateurs différents pour diversifier son portefeuille.
L’achat de la SCPI et la déclaration fiscale
Paulin s’adresse directement aux deux sociétés de gestion qui proposent les SCPI Pinel de son choix. Une fois l’achat des parts effectué, il défiscalise immédiatement et en une seule fois. Il est toujours accompagné par son CGP tout au long de la période de placement et aussi pour ses déclarations fiscales.
Paulin perçoit des dividendes qui sont classés dans la catégorie des revenus fonciers. C’est la société de gestion elle-même qui lui communique le montant à déclarer, ainsi que le formulaire appelé imprimé fiscal unique ou IFU. Ce montant peut aussi être reporté sur le formulaire de déclaration classique. Attention au plafond de défiscalisation. Notons que le montant de la carotte fiscale doit déjà avoir été évaluée à l’avance au moment de la simulation, de même que le plafond de défiscalisation a été anticipé.
Si vous aussi vous souhaitez préparer votre investissement Pinel au moyen des SCPI, entrez dès à présent en contact avec les experts sur scpi-8.com.
